【なぜ「プレサンスはやばい」と言われる？】主な理由は3つ

プレサンスがインターネット上でネガティブな評判を集める背景には、大きく3つの理由があります。

1．2019年の21億円横領事件と元社長の逮捕

最も大きな理由は、大阪地検特捜部が捜査した明浄学院の土地売却資金をめぐる事件です。

当時、プレサンスコーポレーションの社長だった山岸忍氏は、学校法人明浄学院の高校敷地の売却に関連して、21億円の手付金を横領した事件に関与したとして逮捕・起訴されました。

不動産会社のトップが巨額横領事件に関与したという報道は、企業イメージに大きな影響を与えました。

しかし、山岸氏は2021年10月28日、大阪地裁で無罪判決を受けています。検察側が控訴を断念したため、同年11月に無罪が確定しました。

つまり、現在もインターネット上に残る「プレサンスの社長が横領事件で有罪になった」という理解は誤りです。

2．投資用ワンルームマンションの販売に対する不安

もう一つの理由が、投資用マンション事業です。

プレサンスは、都市部の駅近物件を中心に、単身者向けのコンパクトマンションや収益用マンションを展開しています。

投資家にとっては、物件を購入して入居者に貸し出し、毎月の家賃収入を得る仕組みです。

ただし、不動産投資は購入すれば自動的に利益が出るものではありません。

- 空室が発生すると家賃収入が減る
- ローン返済額が家賃収入を上回る可能性がある
- 管理費や修繕積立金が必要になる
- 築年数の経過によって資産価値が下落する場合がある
- 売却したくても希望価格で買い手が見つからない可能性がある

こうしたリスクを理解しないまま購入すると、毎月の収支が赤字になることもあります。

なお、投資用マンションの強引な勧誘や説明不足については、国民生活センターも注意喚起しています。ただし、これは不動産投資業界全体に関する注意であり、プレサンス固有の違法販売を示すものではありません。

3．ネット上の評判・口コミが賛否に分かれている

プレサンスのマンションに関する口コミでは、建物そのものだけでなく、管理会社の対応や周辺環境、騒音なども評価の対象になっています。

マンション口コミ掲示板では、騒音や問い合わせへの対応に不満を示す投稿がある一方、家賃に対する部屋の広さや住み心地を肯定的に評価する投稿も確認できます。

ここで注意したいのは、口コミは個別のマンションや居住環境に左右されることです。

同じブランドでも、立地、建物の構造、入居者層、管理会社、築年数によって住み心地は変わります。

したがって、一部の口コミだけを根拠に、プレサンスの全物件が住みにくいと判断するのは適切ではありません。

【事件の真相】21億円横領事件で山岸忍元社長はなぜ無罪になった？

プレサンスの評判を検証するうえで、最も重要なのが2019年の明浄学院事件です。

この事件は単なる不動産会社の不祥事ではありません。大阪地検特捜部による捜査、取り調べの適正性、供述調書の信用性など、日本の刑事司法制度にも問題を投げかけました。

事件の発端は明浄学院の土地売却

事件の舞台となったのは、大阪府熊取町にある学校法人明浄学院です。

同学院が運営する高校の敷地の一部について、株式会社ピアグレースを通じてプレサンスコーポレーションに売却する契約が結ばれていました。

この取引では、手付金として21億円が支払われています。

ところが、その21億円は学校法人の口座に入った後、別の会社の口座などを経由して移動しました。

学校法人側の説明によれば、手付金と同額の21億円を株式会社サン企画に預けたものの、返還を受けられない問題が発生しました。

大阪地検特捜部は、この資金の流れを業務上横領事件として捜査しました。

山岸忍元社長が無罪になった理由

検察側は、学校法人の元理事長らと山岸氏が共謀して資金を横領したと主張しました。

一方、山岸氏側は横領への関与を否定。

裁判で大きな争点となったのは、山岸氏が21億円の資金移動について、横領の意図を認識し、共謀していたかどうかです。

大阪地裁は2021年10月28日の判決で、山岸氏の故意を認めるには合理的な疑いが残ると判断しました。

判決では、元部下らの供述の信用性が問題となり、山岸氏が土地取引の資金を学校法人の再建に関係するものと認識していた可能性も考慮されました。

その結果、山岸氏には無罪が言い渡され、無罪が確定しています。

重要なのは、21億円をめぐる資金移動そのものが存在しなかったという判決ではないことです。

山岸氏について横領の故意や共謀を認定できるだけの証拠があったかどうかが、刑事裁判の中心でした。

また、関係者全員が無罪になったわけではありません。元理事長や元部下については、それぞれ別の刑事責任が問われ、有罪判決が確定した関係者もいます。

事件の重要な経緯を時系列で整理

【2025年国賠訴訟と2026年の検事裁判】検察の責任は問われたのか？

山岸氏の無罪確定後も、事件は終わっていません。

特に注目されているのが、検察による取り調べの適正性をめぐる2つの裁判です。

2025年3月21日、国賠訴訟で国への請求が棄却

山岸氏は2022年3月、違法な逮捕・起訴や取り調べによって損害を受けたとして、国に約7億7,000万円の損害賠償を求めました。

これが国家賠償請求訴訟、いわゆる国賠訴訟です。

2025年3月21日、大阪地裁は山岸氏側の請求を棄却しました。

判決の要点は、刑事裁判で無罪になったからといって、逮捕や起訴が直ちに国家賠償法上の違法行為になるわけではないという考え方です。

捜査や証拠評価に重大な過誤があったと認められるかどうかが判断の焦点になりました。

つまり、山岸氏の刑事裁判での無罪と、検察に対する損害賠償請求が認められるかどうかは、法律上別の問題なのです。

2026年9月、国賠訴訟の控訴審が結審

山岸氏側は一審判決を不服として控訴しました。

2026年9月17日、大阪高裁で控訴審の第1回口頭弁論が開かれ、即日結審しました。

共同通信の報道によれば、裁判所は賠償責任の有無を判断する中間判決を2027年1月27日に言い渡す予定です。

したがって、2026年11月4日時点では、国賠訴訟について最終的な決着がついたわけではありません。

2025年の一審判決だけを見て「山岸氏側が完全に敗訴して事件が終わった」と理解するのは正確ではありません。

田渕大輔検事の付審判公判も2026年に続いている

もう一つ重要なのが、田渕大輔検事をめぐる刑事裁判です。

田渕氏は当時、大阪地検特捜部の検事として、山岸氏の元部下を取り調べていました。

この取り調べでは、机をたたいたり、「検察なめんなよ」などと発言したりする様子が問題となりました。

取り調べの映像が公開され、検察官による供述の引き出し方が大きな社会問題になっています。

田渕氏は特別公務員暴行陵虐罪について付審判決定を受け、刑事裁判で責任を問われています。

付審判とは、検察官が通常の起訴をしない場合でも、裁判所の決定によって刑事裁判に付す制度です。

2026年10月20日の第8回公判では、田渕被告に対する被告人質問が行われました。

共同通信によると、田渕被告は強い言葉を使った理由について、相手の心に響くと思った趣旨を説明し、取り調べについて「襟を正し、慎重にすべきだった」と振り返りました。

一方で、特別公務員暴行陵虐罪に当たるとの主張は否定し、無罪を主張しています。

この裁判についても、現段階で有罪が確定したわけではありません。

山岸氏の無罪確定、国賠訴訟の審理、田渕被告の刑事裁判は、それぞれ別の法的手続きです。 3つを混同しないことが、事件の全体像を理解するポイントです。

【2026年最新】社名変更後のプレサンスの業績と事業実態

事件のイメージだけで現在のプレサンスを評価するのは適切ではありません。

2026年現在、同社は大手不動産グループの傘下でマンション開発・販売を継続しています。

2026年4月1日に株式会社プレサンスへ社名変更

プレサンスコーポレーションは、2026年4月1日付で商号を「株式会社プレサンス」に変更しました。

この変更は、企業の沿革にも正式に掲載されています。

背景には、2025年4月にオープンハウスグループの完全子会社となったことがあります。

加えて、2025年3月28日には東京証券取引所スタンダード市場での上場が廃止されました。

つまり、現在のプレサンスは独立上場企業ではなく、オープンハウスグループの完全子会社として事業を展開しています。

社名変更については、単なる名称変更だけでなく、グループ内でのブランド整理や事業展開の強化という側面もあります。

2026年6月には新たなブランドタグラインも策定され、10月にはグループ12社の事業内容を整理したコーポレートサイトの全面リニューアルが実施されました。

2026年9月期第3四半期の最新業績

2026年8月7日に公表された2026年9月期第3四半期の決算ハイライトを確認すると、売上高は前年同期とほぼ同水準ながら、利益は増加しています。

2026年9月期 第3四半期連結業績

対象期間：2025年10月1日～2026年6月30日


売上高

1,509.63億円

前年同期比 +0.4%


営業利益

210億円

前年同期比 +24.5%


経常利益

199.07億円

前年同期比 +23.8%


親会社株主に帰属する純利益

136.11億円

前年同期比 +24.9%

出典：株式会社プレサンス「2026年9月期 第3四半期決算ハイライト」（2026年8月7日公表）。

注目したいのは、売上高の伸びが小さい一方、営業利益が24.5％増加している点です。

会社の決算説明資料では、売上原価の抑制や高収益マンション販売の堅調な推移が利益率改善の要因として説明されています。

売上総利益率も前年同期の21.8％から25.5％へと3.7ポイント改善しました。

一方、仕掛販売用不動産は2026年6月末時点で2,238億8,700万円に達しており、開発用資産や事業資金の管理も今後の確認ポイントです。

マンション供給戸数は全国1位

プレサンスの現在の事業規模を示すもう一つの指標が、マンション供給戸数です。

2026年3月に公表された不動産経済研究所の2025年売主・事業主別新築分譲マンション供給戸数ランキングでは、プレサンスコーポレーションが全国1位となりました。

2025年 全国の新築分譲マンション供給戸数

{#each [{name:"プレサンス",value:4524},{name:"野村不動産",value:3190},{name:"住友不動産",value:2414},{name:"三井不動産レジデンシャル",value:2350},{name:"オープンハウス・ディベロップメント",value:1968}] as item,i}


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出典：不動産経済研究所調べ。プレサンスの2026年3月公表資料による。供給戸数は物件の品質や顧客満足度を直接示す指標ではありません。

プレサンスは近畿圏でも16年連続、東海・中京圏では14年連続で首位を獲得しています。

これは、過去の事件とは別に、同社が現在も大規模なマンション開発・販売事業を展開していることを示すデータです。

現在の事業はワンルームマンションだけではない

現在のプレサンスは、複数の住宅・不動産事業を展開しています。

- 新築分譲マンション
- 収益用マンション
- 新築分譲戸建て
- 中古マンションの仲介・販売
- 賃貸仲介・賃貸管理
- ホテル事業・海外事業

2026年9月期第3四半期の決算資料では、従来「ワンルームマンション」としていた商品区分を「スタジオ／コンパクト」に変更しています。

同区分の販売実績は、前年同期の2,549戸から3,012戸に増加しました。

プレサンスの現在を理解するには、投資用ワンルームの販売会社というイメージだけでなく、ファミリー向け住宅や賃貸管理も含む総合的な不動産事業者として見る必要があります。

【投資用マンションの評判】プレサンスのワンルーム投資は本当に危険？

プレサンスに関する検索で、事件と並んでよく調べられるのが投資用マンションです。

ここでは、購入を検討する人が理解しておくべき仕組みと注意点を整理します。

プレサンスのワンルームマンション投資の仕組み

基本的な仕組みは、投資家がマンションの一室を購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得るというものです。

ワンルームマンション投資の基本構造


購入者・投資家
自己資金と金融機関のローンで購入






プレサンスのマンション
購入した専有部分を所有






入居者
賃貸借契約を結び毎月の家賃を支払う

投資家の収支

家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 修繕積立金 − 税金・保険料 − その他経費

概念図。実際の契約形態や管理業務の分担は物件・プランによって異なります。

プレサンスでは、物件の販売だけでなく、入居者募集、契約、家賃の集金、クレーム対応、退去後のリフォームなどの賃貸管理もグループで提供しています。

この仕組みには、オーナーが自分で入居者を探したり、賃貸管理をすべて行ったりする手間を減らせるメリットがあります。

ただし、管理を委託しても投資リスクそのものがなくなるわけではありません。

プレサンスが公表する入居率は98.6％

同社の公式賃貸事業ページでは、2026年8月時点の入居率を98.6％と公表しています。

また、投資用マンションの管理実績として、2026年2月時点で26,000戸以上の管理実績を掲げています。

これらは一定の賃貸管理規模を示す数字です。

ただし、入居率は会社が管理する物件全体についての数値であり、購入を検討している特定のマンションや部屋の将来の入居率を保証するものではありません。

同じエリアでも、駅からの距離、家賃設定、周辺の競合物件、築年数によって賃貸需要は異なります。

家賃保証・サブリースにも注意が必要

投資用マンションの販売では、サブリースという契約方式が利用されることがあります。

これは、所有者からサブリース会社が物件を借り上げ、入居者に転貸する仕組みです。

入居者が見つからない期間でも、契約条件に従って一定の賃料が支払われるため、空室リスクを抑える手段として紹介されます。

しかし、家賃保証という言葉だけで安心するのは危険です。

消費者庁もサブリース契約について注意喚起しており、契約内容によっては賃料の減額や契約終了などによって、当初想定していた収益が得られなくなる可能性があります。

契約前には次の項目を確認してください。

- 家賃保証の期間
- 賃料改定の条件
- 契約解除の条件
- 管理手数料やその他の費用
- 入居者が退去した場合の取り扱い
- 原状回復費用の負担者

「家賃保証があるから毎月必ず利益が出る」という説明は、収益計算として成立しません。

購入前に確認すべき費用と注意点

プレサンスに限らず、投資用マンションを購入するときには、購入価格だけでなく長期的な支出を計算する必要があります。

項目	主な内容	注意点
物件購入費	マンション本体の価格	周辺中古物件と比較
購入諸費用	登記・融資・保険など	初期費用を確認
ローン返済	元金と金利	金利上昇も想定
管理費	共用部分の維持管理	毎月の固定支出
修繕積立金	将来の大規模修繕に備える費用	将来的な増額も想定
固定資産税等	不動産保有に伴う税金	年間支出に含める
空室・修繕費	退去や設備交換など	予備資金を確保
売却費用	仲介手数料など	売却価格の下落も想定

特に注意したいのが、表面利回りと実質利回りの違いです。

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った単純な数字です。

一方、実質利回りは管理費や修繕積立金などの運営経費を考慮します。

例えば、物件価格2,000万円、年間家賃収入100万円なら、表面利回りは5％です。

しかし、年間経費が25万円かかれば、経費控除後の利回りは3.75％になります。さらにローン金利や税金なども考慮しなければ、実際の手残りは分かりません。

この計算をせずに購入すると、想定していた収益と実際の収支が大きく異なる可能性があります。

他社マンションと比較するときの判断基準

プレサンスと他社を比較する際は、会社の知名度や供給戸数だけで決めないことが重要です。

例えば、野村不動産、住友不動産、三井不動産レジデンシャルなども全国規模でマンションを供給しています。

しかし、デベロッパーの規模と個別物件の投資価値は別問題です。

比較すべき項目は次のとおりです。

1. 最寄り駅までの距離と周辺の賃貸需要
2. 同じエリアにある競合物件の家賃
3. 建物の構造や設備、築年数
4. 管理費と修繕積立金
5. 実際の成約賃料と空室期間
6. 将来の売却価格と中古市場での流動性

プレサンスの全国供給戸数1位という実績は、企業の販売規模を評価する材料にはなりますが、購入候補の部屋が割安であることや、高い利回りを得られることを意味しません。

【プロの結論】プレサンスはどんな人に向いている？避けるべき人は？

ここまでの事件、経営、商品内容を踏まえると、プレサンスを評価する際には、企業としての信用と物件単位の投資判断を分けることが重要です。

プレサンスを検討するメリット

- 全国規模のマンション供給実績がある
- 近畿圏や東海・中京圏で高い供給実績を持つ
- オープンハウスグループの完全子会社として事業を展開している
- マンション開発から賃貸管理まで幅広く対応している
- 2026年9月期第3四半期まで利益が前年同期を上回っている

企業としての事業継続性や供給能力を確認するうえでは、一定の評価材料があります。

慎重に検討したい人

一方、次のような人は購入や投資を急がない方がよいでしょう。

- 家賃収入があれば必ず儲かると思っている人
- 頭金や諸費用をほとんど用意できない人
- 毎月の赤字を補填する余裕がない人
- 数年以内に確実に売却したい人
- サブリースの契約内容を理解していない人
- 営業担当者の説明だけで購入を決めようとしている人

特に、節税効果だけを理由に高額なローンを組むことには注意が必要です。

不動産投資は税金が安くなるかどうかだけではなく、物件そのものが長期的に収益を生み出せるかどうかが重要です。

企業評価と物件評価を分けることが最大のポイント

プレサンスに対する不安は、2019年の事件による企業イメージの問題と、投資用マンションの収益性に関する問題が重なって生まれています。

しかし、山岸氏の無罪確定は刑事裁判上の事実であり、現在のマンションの品質や管理状況を直接証明するものではありません。

反対に、2025年の全国供給戸数1位や2026年の好調な業績も、個々の物件が優良な投資対象であることを保証するものではありません。

最終的には、会社の過去だけでも現在の売上だけでもなく、購入する物件の価格、立地、賃貸需要、管理体制、将来の修繕費を総合的に評価する必要があります。

【プレサンスコーポレーションはやばい？】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：プレサンスコーポレーションは現在も営業していますか？

現在も営業しています。2026年4月1日に株式会社プレサンスへ社名変更し、オープンハウスグループの完全子会社としてマンション開発・販売や賃貸管理などを展開しています。

Q2：山岸忍元社長は横領事件で有罪になったのですか？

いいえ。山岸忍氏は2019年の明浄学院21億円事件で逮捕・起訴されましたが、2021年10月28日に大阪地裁で無罪判決を受け、同年11月に無罪が確定しました。

Q3：プレサンスの投資用ワンルームマンションは儲かりますか？

物件や購入条件によって異なります。家賃収入からローン返済、管理費、修繕積立金、税金などを差し引いた実際の収支を確認する必要があります。入居率や家賃保証だけで利益が確定するわけではありません。

Q4：2025年の国賠訴訟で山岸氏側は負けたのですか？

2025年3月の大阪地裁では請求が棄却されました。しかし、山岸氏側は控訴しており、2026年9月に控訴審が結審。2027年1月27日に中間判決が予定されています。

Q5：2026年現在、プレサンスの経営状況は悪いのですか？

2026年9月期第3四半期の連結決算では、売上高が約1,509億円、営業利益が210億円でした。営業利益は前年同期比24.5％増加しており、少なくともこの決算数値から経営不振と判断することはできません。

「プレサンスコーポレーションはやばい」という評判には、実際に重大な社会問題となった過去の事件と、不動産投資に伴う一般的なリスクの両方が関係しています。

特に2019年の明浄学院21億円事件は、山岸忍元社長の逮捕・無罪確定だけでなく、大阪地検特捜部の取り調べのあり方まで問題になった重要な事件です。

2025年3月の国賠訴訟一審では国の責任が認められませんでしたが、2026年9月には控訴審が結審し、2027年1月27日に中間判決が予定されています。田渕大輔検事の刑事裁判も2026年10月時点で続いています。

一方、企業としては2026年4月の社名変更後も事業を継続し、2025年のマンション供給戸数全国1位、2026年9月期第3四半期の営業利益210億円という実績を示しています。

最終的な評価は次の3点に集約できます。

- 企業として： 過去の事件は重大ですが、現在も全国規模でマンション事業を展開している。
- 事件について： 山岸氏の無罪は確定している一方、国賠訴訟と検事の刑事裁判には引き続き注目が必要。
- 投資対象として： 会社の知名度や営業担当者の説明ではなく、物件ごとの実質利回りと将来の支出で判断する。

プレサンスという会社を一律に「危険」と決めつけることも、全国1位の供給実績や好調な業績だけを理由に安心することも適切ではありません。

マンションの購入や不動産投資を検討しているなら、過去の事件と現在の事業実態を理解したうえで、契約内容と収支計画を自分自身で確認することが、後悔しないための最も確実な方法です。

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